リフォームで固定資産税が上がる？知らないと損する税金対策

リフォームで固定資産税が上がる？下がる？住まいで知っておきたい税金の話

皆様、こんにちは。京都市山科区の総合リフォーム会社・株式会社RIzaimです。桜のつぼみもふくらみ始め、新生活への期待が高まる季節となりました。「そろそろ我が家もリフォームを…」とお考えの方も多いのではないでしょうか？

でもちょっと待ってください！リフォームの見積もりや補助金の話はバッチリでも、固定資産税への影響まで考えていらっしゃいますか？「えっ、リフォームで税金が変わるの？」と驚かれた方、実はそれが今回のお話の核心です。今回はリフォーム後に「こんなはずじゃなかった…」とならないために、固定資産税の仕組みと賢いリフォームの方法をご紹介します！

なぜリフォームで固定資産税が変わる？その意外な理由

リフォームをすると固定資産税が必ず上がる、というわけではありません。ポイントは、その工事が建物の「価値」をどう変えるかです。

固定資産税は「再建築価格方式」という方法で計算されています。これは簡単に言うと「今この建物を新しく建てたらいくらかかるか」という視点で評価する方法なんです。役所はリフォームが単なる「修繕」なのか、それとも建物の価値を上げる「改良」なのかを見極めています。

固定資産税の評価フロー図

例えば京都の町家で考えてみましょう。古くなった畳を新しくする工事は、住み心地は良くなりますが建物の基本的な価値は変わりません。一方、使っていなかった蔵を改装して新しい部屋を作ると、建物の床面積が増えて価値が上がったと判断されるわけです。住宅金融支援機構の調査では、建築確認申請が必要な規模の工事が税額見直しの最大のきっかけになることが分かっています。

つまり、リフォームの内容と規模によって、固定資産税への影響は大きく変わるということです。これを理解することが、賢いリフォーム計画の第一歩となります。

固定資産税が上がりやすいリフォーム工事とは

増築、用途変更、大規模な間取り変更は、固定資産税が上がる可能性が高い代表的な工事です。

なぜこれらの工事で税額が上がるのでしょうか？それは、これらが建物の物理的な価値や機能を大きく向上させる「資本的支出」と見なされるからです。特に注意が必要なのは、10㎡以上の増築や住宅から店舗への用途変更です。建築基準法によりこれらは必ず建築確認申請が必要となり、その情報が税務部門にも共有されることになります。

工事の種類	税額への影響	注意点
10㎡以上の増築	評価額が増加	建築確認申請が必須
住宅→店舗への変更	大幅に増加の可能性	土地の特例も失われる
大規模な間取り変更	ケースバイケース	構造変更を伴う場合は要注意

具体的にどれくらい税額が変わるのか、山科区の一般的な住宅を例に考えてみましょう。6畳（約10㎡）のサンルームを60万円で増築した場合、固定資産税評価額は約42万円増加し、年間で約5,880円の税額アップとなる可能性があります。ただしこれはあくまで一例であり、実際の評価額は家屋調査員が現地で確認し、構造や使用材料などを総合的に判断して決定されます。また住宅の一部を店舗に変更すると、建物の評価額が上がるだけでなく、土地に適用されていた住宅用地特例（最大6分の1に軽減）がなくなり、税額が数倍に跳ね上がることもあるんです。

このように工事の種類によっては予想以上の税負担増となる場合があるため、事前の確認が欠かせません。

固定資産税にほとんど影響しないリフォーム工事

内装の刷新、設備の同等品交換、外壁・屋根の塗装などは、固定資産税への影響はほとんどありません。

これらの工事が税額に影響しない理由は、国税庁の基準で「修繕費」として扱われるからです。修繕費とは建物の維持管理や原状回復を目的とした支出で、建物の価値を新たに生み出すものではないと判断されます。毎日の暮らしを快適にするための一般的なメンテナンス工事は、ほぼこのカテゴリーに入ります。

壁紙の張り替えやフローリングの交換
10〜15年周期で行う外壁塗装
古くなったシステムキッチンやユニットバスの交換（同等グレードの場合）
建具や窓サッシの交換
電気配線やガス管の更新

京都の気候を考えると、特に重要なのが定期的なメンテナンスです。壁紙の張り替えやフローリングの交換、10〜15年周期で行う外壁塗装、古くなったシステムキッチンやユニットバスの交換（同等グレードの場合）などは、すべて修繕費として扱われます。ただし食洗機を新たに追加したり、通常のお風呂をミストサウナ付きの高級仕様に変更したりすると、価値の向上と見なされる可能性があるんです。修繕費と資本的支出の線引きは最終的に税務当局が判断しますので、大規模な工事をお考えの際は念のため事前確認されると安心ですね。

日常的なメンテナンスやリフレッシュ工事なら、税金を気にせず快適な住まいづくりができるということですね！

むしろ固定資産税が安くなる！お得なリフォーム減税制度

耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化の4つのリフォームは、固定資産税が減額される素晴らしい制度の対象です。

政府は住宅の性能向上を積極的に推進しており、これらのリフォームを行うと固定資産税の減額措置が受けられます。減額の理由は明確で、安全で快適、そして環境に優しい住宅を増やすことが社会全体の利益につながるからです。しかも令和8年3月31日まで制度が延長されているので、今がチャンスとも言えるでしょう。

リフォーム減税制度の比較チャート

山科区にお住まいの方の実例を想定してみましょう。例えば、昭和57年1月1日以前に建てられた住宅で耐震改修を行う場合、工事費が50万円を超えれば翌年度の固定資産税が2分の1に減額されます（120㎡相当分まで）。年間20万円の固定資産税なら、10万円もお得になる計算です！

耐震改修：翌年度の固定資産税が2分の1に減額（120㎡相当分まで）
バリアフリー改修：3分の1減額（100㎡相当分まで、自己負担50万円超）
省エネリフォーム：3分の1減額（120㎡相当分まで、自己負担60万円超）
長期優良住宅化：なんと3分の2も減額！

ただし、これらの制度には細かな要件があり、併用にも制限があります。また、申請は工事完了後3ヶ月以内に行う必要があるので、工事前に必ず市区町村の税務課で詳細をご確認くださいね。

リフォームで快適性と安全性を高めながら、税金まで安くなるなんて、まさに一石二鳥ですよね！

まとめ：賢いリフォームで理想の住まいと節税を両立させよう

今回ご紹介したように、リフォームと固定資産税の関係は、工事の内容によって大きく異なります。増築や用途変更は税額アップの可能性が高い一方、日常的なメンテナンスは影響がほとんどなく、耐震や省エネ改修ならむしろ税金が安くなることがお分かりいただけたでしょうか。

大切なのは、リフォーム計画の段階で税金への影響も含めて総合的に検討することです。建築確認申請の要否、減税制度の活用可能性、そして将来の税負担まで見据えた計画を立てることで、本当の意味でコストパフォーマンスの高いリフォームが実現できます。

もちろん、実際の税額への影響は個々の建物の状況や自治体の判断によって異なります。減税制度についても細かな適用要件や申請期限がありますので、詳細は必ず京都市の税務課や専門家にご確認くださいね。京都の歴史ある住まいを、より快適で価値ある空間に変えていく。その過程で賢い税金対策もできれば、これほど嬉しいことはありませんね！